哭了，买房利率高位套牢！还有救吗？银行人说出“内幕”

作者丨唐婧

编辑丨马春园,江佩佩

图源丨图虫

“房价跌了，房贷利率也高位站岗了，现在月供勉强维持着。要是哪天撑不住，就只能把房子卖了。”一对去年10月底在郑州购买了新房的小夫妻对21世纪经济报道记者表示。

“我们是2021年10月买的房。总价146万，贷款102万，30年等额本息还款，当时6.272%的房贷利率，每个月月供是6294元。如果按照郑州最新的4.25%的最低房贷利率，每个月月供是5017元，足足差了近1300元。我们不指望能享受最新4.25%的房贷利率，银行如果能给我们降到5%左右就很知足了。”男方小张（化名）说。

国家统计局数据显示，去年8月，郑州新房、二手房价格同时出现拐点，自去年8月起郑州房价连续9个月下降。据21世纪经济报道记者梳理，郑州房贷利率今年开启过山车模式，从年初的首套5.39%一路走低到最近的4.25%。而早在去年初，由于央行对房贷设置了“两道红线”，郑州的房贷利率曾一度达到6.37%。

受国际贸易、国内疫情、洪涝灾害等多重因素的影响，2021年郑州房地产交易市场遇冷，全年新建商品房销售总量约为163450套，同比下降32.9%；二手房约成交65450套，同比下降3.73%。虽无法得知这23万业主是否为首套购房或贷款购房，但可以确定的是，其中凡是申请了房贷的，几乎都站在了利率的高点。

“我的工资每月6000元，但是没有公积金。她的工资每个月拿到手3000元左右，另有住房公积金，按税前4500元的标准个人和公司一共缴纳1080元。刨去6300元的房贷和1400元房租，我们每个月都是月光，真不知道如果有点意外怎么办。”小张很无奈。

小张介绍，他们购买的是期房，两年之后才能交房，这意味着每个月还贷的同时还得付1400元的房租，如果6.272%的房贷利率能降到4.25%，这部分房租就算是省下来了。

当被问及是否有寻求其他渠道降低房贷利率时，小张小刘夫妇表示有咨询过，但最后发现是房贷转经营贷，不合规，年限短而且还有被抽贷的风险。

记者采访了数位房贷利率站岗的人士，他们回应称，即使听说有灰色渠道可以降低存量房贷利率，如果没有央行、银保监会等监管部门的承认，也不会冒险参与。

小张夫妇“存量房贷利率降低”的诉求并不是个案。21世纪经济报道记者在政府留言板上发现，近日，有关存量房贷利率下调的呼声明显多了起来，多位留言者询问以“商转公”、“转按揭”的方式降低存量房贷利率是否可行。

再提“转按揭”

一位银行信贷经理对记者直言，申请人实际承担的房贷利率由“LPR+银行加点”组成，银行加点自从合同签订的那天起就不会变了，以后申请人实际承受的房贷利率会按照重定价周期跟随最新的5年期LPR一年一变。无论央行如何调降5年期LPR，银行加点始终是以合同签订时的为准。

中国外汇交易中心数据显示，2021年全年的5年期LPR并未变动，一直持平在4.65%，但银行加点却普遍是几次上调。数据显示，当时由于多种客观因素叠加，个别地区，银行对首套房的贷款加点会达到120BP甚至更多。

也就是说，按照合同约定，贷款存续期间，存量房贷客户的加点是无法调整的。但是，在疫情影响和目前的经济环境之下，超过千元的月供差距，促使购房者不断寻找月供减负的方式。

在各种社交平台上，“经营贷”、“商转公”和“转按揭”成为已购房人士经常提及的关键词。

此前21世纪经济报道曾深度调查过房贷转经营贷的风险。“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省很多的利息。但“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。

已购房者所呼吁的“转按揭”是指跨银行间的贷款转接，借款人在甲银行办理了住房按揭贷款，但甲银行提供的折扣不如乙银行大，借款人想方设法将按揭转到乙银行，以便享受更优惠的利率。2008年，转按揭业务曾一度盛行，后被叫停。

记者查阅当年的相关报道，发现2008年全球金融危机期间，和如今类似的存量房贷优惠争议也曾出现，并最终落地实现。2009年1月6日证券时报《银行存量房贷7折优惠扭捏落实》一文报道称：

“2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。此后，符合条件的首套住房新个贷很快获得了7折优惠利率。由于央行先后5次降息，优惠前后的房贷利率已经相差超过2%，存量房贷客户开始谋求享受优惠利率。尽管政策没有明确在此之前签订的房贷客户是否可以享受优惠利率，但由于转按揭的存在，在实际操作中，大多数个贷消费者选择通过转按揭形式获得优惠利率。

随着转按揭竞争越来越激烈，各家银行普遍给予首套客户存量个贷七折优惠利率的压力越来越大。终于，在2009年新年第一天，四大国有银行总行关于存量房贷优惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前执行基准利率0．85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应规则。”

14年过去，转按揭这一业务再度被利率高位站岗的月供族们提起。比如，一位市民在政府留言板上呼吁：“希望能放开银行‘转按揭’政策，让老百姓自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。”

记者发现，有部分小银行已经开始谋求吃下这部分“蛋糕”。浙江省的绍兴银行总行营业部官方微信公众号5月12日官方推送显示：为广大客户享受更优惠的按揭利率、减少房贷月供利息支出，特别推出“转按揭”业务，并附上一张以“按揭贷款置换”为标题的海报。海报显示，置换后的房贷利率最低可至5.05%。

据了解，绍兴去年房贷利率也站上过6%，最新房贷利率最低可至4.4%。记者致电绍兴银行，相关人员反馈称确实有此业务，但产品细节仍在设计当中。

但是，转按揭业务并非没有隐忧。有金融管理部门前官员曾指出，在经济上行、房价持续上涨的环境下，转按揭和加按揭极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行的潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。

举例来说，一位购房者通过A银行贷款80万元买了套价值100万元的房子，2年间还了10万元，此时他把贷款转到了B银行，而B银行对他的房产进行重新评估，发现房产涨价，值130万元，就给他放贷100万元，比原来的贷款额度还高。这就是典型的转按揭和加按揭业务。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，现在月供族们所呼吁的“转按揭”仅是同一贷款人将其他银行贷款转到新申请的银行，这实质上是一个商业银行的竞争行为，以前基本是需要先还清其他银行的贷款再申请。

崔光灿认为，如果现在新的银行在操作流程上优化，并在控制风险的情况下，允许先从本银行借款或提供“过桥”资金结清原来银行的贷款，再正式办理本银行的按揭贷款，从操作上是可行的。在我国利率市场化不断推进过程中，商业银行间的竞争会有所加大，住房贷款是优质资产，以较优惠的利率吸引存量客户是一个有效的手段，同时也利于存量房贷的业主减少房贷利息支出。建议贷款人在办理该业务时，一定要注意程序的规范，以免操作不当，影响到本人征信，或者出现还了上一家银行，下一家银行贷不出来等风险，特别是不要使用消费贷等作为过桥资金，注重规范性和安全性。

崔光灿表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户尽可能享受利率优惠：商业银行可以主动阶段性减免利息，或通过竞争将存量房贷客户“转按揭”为新增房贷客户，也可以让存量房贷客户按新优惠利率“增按揭”归还部分存量贷款。但在政策具体制定上有关部门和银行应当审慎，将优惠政策精准用于减轻自住型和合理改善型客户房贷负担，避免炒房泡沫重演。

或有利楼市，但有损契约精神？

北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩对21世纪经济报道记者表示，应当让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠。对老客户的利率优惠也会对房地产市场交易的恢复、房地产市场情绪的回暖产生积极作用。如果存量房贷客户因为高利率下的月供压力被迫出售房屋，同样会影响稳房价、稳地价、稳预期的政策目标的实现。房地产市场的预期是全社会共同形成的预期，并不局限于新增房贷客户，存量房贷客户如果被迫出售房屋，也会干扰楼市积极预期的形成。

董藩认为，让存量房贷客户享受同等利率优惠比发消费券对稳增长更加有效。消费券能够拉动的产业链非常有限，而房地产行业上下游关联产业众多,对经济的带动作用会更加明显。存量房贷客户过去的购买行为同样增加了税收和土地出让收益，创造了就业机会并拉动了GDP，对城市发展做出了贡献，有权利享受同等待遇。

市场上的另一种声音认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，银行加点是由当时的金融市场环境决定的，是贷款申请人和贷款银行在签订贷款合同时博弈的结果。合同本身不应该随意改变，但如果市场环境发生变化，申请人可以考虑和贷款银行重新谈判，寻求更大的贷款利率优惠。另外贷款申请人应该有权利选择利率更加优惠的银行重新办理贷款，这也是市场化精神的体现，前提是坚决遏制投机炒房行为。

对此，董藩也对21世纪经济报道记者表示，政策制定重在相机抉择，新老客户的同等优惠更加有助于房地产市场形成积极预期。契约精神应当尊重，但也应该鼓励银行接受更多的市场竞争，承担社会责任。

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